С 1 марта данные о собственниках в Едином государственном реестре недвижимости — скрыты. Теперь третьи лица могут получить их только с согласия самого владельца объекта или по запросу нотариуса. Зачем «так сложно» и как дальше совершать безопасные сделки? Рассказываем, кто сможет запрашивать закрытые сведения у нотариусов, как все будет устроено и почему одна только выписка из ЕГРН никогда не защищала от всех рисков.
Желающие по-прежнему смогут беспрепятственно получать определенную информацию об объекте недвижимости, например, кадастровые сведения. Однако с 1 марта — без персональных данных владельца или человека, в чью пользу зарегистрированы ограничения и обременения в отношении этого объекта. Например, залогодержателя. Теперь, чтобы узнать их ФИО и дату рождения, необходимо обратиться к нотариусу. Сделать это можно как в нотариальной конторе, так и удаленно - в скором времени услуга станет доступна в личном кабинете на портале ФНП (при наличии у заявителя усиленной квалифицированной электронной подписи).
Зачем вообще закрывать данные? Законодатель ограничил доступ к части данных ЕГРН и привлек нотариат не только для защиты приватной информации, но и, в том числе, чтобы снизить возможности злоумышленников для различных схем. Например, составления подделок. Ведь сведения о принадлежащих гражданам объектах недвижимости, попавшие в руки мошенникам, используются для разнообразных преступлений по отъему имущества и средств граждан — социальной инженерии, оформления кредитов по телефону, кибербуллинга и др. При мошенничестве с жильем часто всплывают фальшивые паспорта, документы о праве собственности, доверенности. Количество таких преступлений растет.
В реальности никто не сможет получить данные о владельце?
Сможет, но для этого необходимы веские причины, а также однозначные письменные доказательства, которые их подтверждают. Одно из оснований, предусмотренное законом для получения сведений через нотариуса, — сделки по отчуждению недвижимости. Именно для этого часто нужны выписки из ЕГРН. В таком случае доказательством может быть предварительный договор. Если покупатель и продавец обращаются к нотариусу за выпиской с совместным заявлением, то предварительный договор не нужен.
Аренда квартиры или дома в список законных оснований для запроса данных через нотариуса не входит, но и тут есть выход. Добросовестный арендодатель может открыть данные о себе в ЕГРН или самостоятельно получить выписку и предоставить ее потенциальному нанимателю. Вопрос о закрытости данных отдан тем самым на решение самого владельца. И если он считает, что его данные могут быть доступны неограниченному кругу лиц, то имеет на это право. В ином случае интересы человека по сохранению приватных сведений будут защищены законом.
Сведения о ФИО и дате рождения владельца недвижимости с помощью нотариуса также могут получить люди, которым это нужно для защиты своих прав. Речь может идти о взыскании убытков при пожаре или затоплении квартиры соседями, неисполнении договора о совершении работ или договора залога в отношении объекта недвижимости. Или, например, о намерении заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации, взыскании задолженности по коммунальным платежам и др.
Будет долго, дорого и страшно?
Нет, максимум 450 рублей и ответ в день обращения. Законодатель возложил на нотариуса важную задачу и большую ответственность — оценить представленные доказательства в соответствии со всеми нормами закона и принять решение о целесообразности предоставления сведений заявителю. Сроки на это отведены довольно оперативные. Заявление должно быть рассмотрено в день обращения. Запрос в Росреестр по уже существующей практике нотариус направляет по цифровым каналам связи. Электронную выписку из Росреестра в обычном режиме нотариус получает незамедлительно в тот же день
Плата за новое нотариальное действие — небольшая. Если обращение было в онлайн-режиме, то общий тариф составит 300 рублей. Если человек пришел в офис нотариуса, то не более 450 рублей. Напомним, что и до этой весны сведения о правообладателе можно было получить по запросу за отдельную плату, например, на Госуслугах, а свободно в интернете можно посмотреть усеченную информацию про объект.
Выписка из ЕГРН — лучшее средство для спокойного сна?
Хотелось бы, но нет. Сама по себе выписка никогда не могла уберечь участников договора от всех рисков. Так, например, в ЕГРН нет сведений об использовании маткапитала на покупку жилья. Если в такой недвижимости правильно не выделены доли всем членам семьи и нарушены права несовершеннолетних, все дальнейшие сделки с объектом могут признать недействительными.
Также в реестре нет отметки о совместном имуществе, если титульным собственником является один из супругов. А значит, можно пропустить такой важный нюанс, как согласие мужа или жены продавца на сделку. Нередко сделки купли-продажи оспаривают наследники скрытого сособственника, доля которого не была выделена.
В ЕГРН могут содержаться сведения о недееспособности продавца, однако опираться только на это — непредусмотрительно. Далеко не по каждому недееспособному гражданину есть соответствующее решение суда. Бывает и так: человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий своих действий. Например, из-за определенных лекарств, сильного волнения или горя. Часто при оспаривании сделок люди ссылаются на то, что их ввели в заблуждение. Недееспособность — одна из самых популярных причин для оспаривания сделок.
Что со всем этим делать?
Со всеми страхами и рисками — идти к нотариусу. Он может и обязан увидеть и урегулировать множество тонких моментов в рамках большого комплекса проверочных действий, которые осуществляет при удостоверении сделки. Так, например, нотариус запрашивает данные из ЗАГС, видит, есть ли в семье брачный договор, проверяет паспорта всех участников сделки, действительность доверенностей и другие документы. А также полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, например, ипотеки, не нарушены ли права третьих лиц, не является ли продавец банкротом или экстремистом.
Нотариус может увидеть полную информацию о нынешних и прошлых собственниках недвижимости, проследить цепочку, от кого, кому и на основании каких документов она передавалась. Особенно важно, что нотариус подробно и наедине беседует с участниками договора, выясняет их реальную волю, проверяет, нет ли давления со стороны, все ли действия осознанны.
Еще одно преимущество нотариальной формы — работа в режиме одного окна. От сбора всех основных бумаг и справок до направления сведений в Росреестр для регистрации перехода права собственности за один рабочий день. При этом нотариус в силу закона несет полную имущественную ответственность за результат работы и за каждую свою ошибку платит реальными деньгами.
Кстати, если покупатель и продавец решили повысить «градус» надежности и чистоты договоренностей, и обратились к нотариусу за полноценным удостоверением сделки, отдельно за выписку платить не придется.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/ostorozhno-egrn-zakryvaetsya-chto-budet-dalshe-2302