Оборот недвижимости все еще в зоне риска, участникам сделок с недвижимостью необходима квалифицированная правовая защита, решать проблему следует комплексно, четко разграничивая компетенции и сферу ответственности каждого института. Такие тезисы прозвучали на экспертной сессии «Вопросы правового регулирования недвижимости» в рамках VI Всероссийского юридического форума, который прошел в Москве 21 сентября.
В дискуссии, посвященной правовому регулированию недвижимости, приняли участие ведущие юристы страны и представители органов государственной власти. Среди них: член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Василий Витрянский, заместитель председателя Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Евгений Суханов, руководитель аппарата Комитета по государственному строительству и законодательству Госдумы РФ Илья Миронов. Нотариат на мероприятии представил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. Модератором круглого стола выступил вице-президент Торгово-промышленной палаты РФ, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Вадим Чубаров.
Исследования показывают: число мошеннических преступлений в сфере оборота недвижимости растет почти на 8% ежегодно. При этом раскрываемость преступлений в этой сфере, напротив, падает, — привел данные, полученные Финансовым университетом при Правительстве РФ, президент ФНП.
Проблема усугубляется тем, что главной мишенью мошенников остается вторичный рынок жилья, где часто пострадавшими становятся граждане из групп низкой социальной защищенности — пенсионеры, инвалиды, одинокие люди и т.д. Вместе с тем найти преступников, доказать их вину и получить компенсацию ущерба становится все сложнее, так как львиная доля мошеннических схем основана на введении жертвы в заблуждение в части юридического смысла и последствий сделки. В результате, множатся судебные споры, а сделки признаются недействительными. Более того, даже успешная защита своих прав в суде приводит к признанию недействительными записей ЕГРН, а это, в свою очередь, ведет к возможному нарушению прав других добросовестных приобретателей.
При этом очевидно, что сделка с жильем имеет большое значение для любого среднестатистического россиянина, и люди без специальных правовых знаний нуждаются в профессиональной помощи при совершении столь значимых в юридическом смысле действий. Ни регистратор, ни разного рода посредники на рынке недвижимости не могут предоставить такую помощь на должном уровне в силу отсутствия квалификации и соответствующих полномочий. Предоставление такой помощи — прямая функция нотариата, в чью компетенцию входит обеспечение законности удостоверяемой сделки, защиты прав участников оборота недвижимости и достоверности сведений ЕГРН.
Помимо полной правовой экспертизы документов, разъяснения сторонам их прав и обязанностей, выяснения воли и волеизъявления, нотариус несет полную имущественную ответственность за результаты своей работы. Ответственность нотариуса подкреплена многоступенчатой системой страхования и компенсационным фондом ФНП.
Безусловно, важное значение для сторон сделок имеют не только правовые гарантии, но и удобство прохождения всех процедур. Уже не первый год для оформления сделки у нотариуса достаточно прийти к нему в контору всего один раз. Нотариус сам заранее собирает все необходимые сведения и приглашает к себе стороны сделки уже только для проверки их реальной воли и непосредственного удостоверения договора. Сегодня при необходимости стороны могут удостоверить сделку, даже будучи в разных концах страны и без лишних трат на поездки и встречи. Это результат активной цифровизации нотариата и введения в работу совершенно нового дистанционного формата оформления сделок.
«На сегодняшний день более 70% нотариальных действий, которые совершены дистанционно, — это сделки с недвижимостью. Спрос на такой формат постоянно растет. Принципиально важно, что участвующие в удостоверении дистанционной сделки нотариусы несут солидарную полную имущественную ответственность за результат своих действий», — отметил Константин Корсик.
Немаловажно, что нотариус помогает заявителю быстро, комфортно и безопасно решить и важные сопутствующие вопросы — будь то расчет по сделке или регистрация перехода права собственности.
Руководитель аппарата Комитета по государственному строительству и законодательству Госдумы РФ Илья Миронов отметил, что, если ранее в большинстве случаев документы на регистрацию подавались самими гражданами, то сейчас солидная часть сделок регистрируется в органах Росреестра благодаря оперативной подаче правоустанавливающей документации нотариусами. В частности, за прошлый год нотариусы направили в Росреестр более 4,5 млн пакетов заявлений на регистрацию права собственности, — привел данные глава нотариата.
Данные статистики, озвученные президентом ФНП, указывают на то, что с каждым годом все больше граждан отдают свой выбор в пользу нотариальной формы сделки. Так, за первое полугодие 2022 за удостоверением сделок с жильем к нотариусам обратилось свыше 560 тысяч человек. По итогам прошлого года — таких людей было более 1,2 миллиона, что на 13% превышает показатель года ранее. Уже не первый год стабильно растет число обращений по сделкам с земельными участками (среднегодовой рост составляет около 15%). Рекордный рост спроса в прошлом году наблюдался в части удостоверения договоров отчуждения строений и нежилых помещений — 24%.
Один из важных факторов роста спроса здесь — доступность нотариальных тарифов. Несколько лет назад законодатель значительно снизил их в части удостоверения сделок с недвижимостью. В результате, их размер до сих пор остается заметно ниже расценок на так называемое «юридическое сопровождение» у различных посредников и современных цифровых агрегаторов, предлагающих оформление сделок фактически вслепую, в режиме онлайн, без юридических гарантий.
Говоря о перспективах развития законодательства в сфере регулирования оборота недвижимости, все участники круглого стола отметили, что необходимо его дальнейшее совершенствование. Причем речь идет, прежде всего, о системных изменениях такого законодательства, — заявил Вадим Чубаров. Спикеры обсудили текущие проблемы в регулировании вещных прав, в определении правового режима нежилых помещений, в установлении права собственности на земельные участки и др. Константин Корсик также обратил внимание на пробелы в регулировании сделок с недвижимостью, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, и множество ошибок, которые совершаются при оформлении соглашения о распределении долей в простой письменной форме. Острота этой проблемы неоднократно подчеркивалась в рамках экспертных обсуждений на уровне органов госвласти. В частности, Общественная палата РФ уже выступила в адрес парламентариев с рекомендацией о введении обязательной нотариальной формы для соглашений об определении долей в помещении, приобретенном на средства маткапитала.
«В экспертных кругах также уже неоднократно обсуждалась и концепция бесповоротности записей в ЕГРН на основании нотариально удостоверенных сделок. То есть предполагается, что такие записи будут защищены от оспаривания и отменить их можно будет только лишь при доказанном нарушении нотариальных процедур. В последнем случае ущерб пострадавшей стороне возмещается за счет системы страхования профессиональной ответственности нотариуса. Это поможет реализовать принцип достоверности записей в ЕГРН, снизить число споров и, как следствие, повысить доверие россиян к содержащейся в реестре информации», — подчеркнул глава нотариата.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/rol-notariata-v-sfere-oborota-nedvizhimosti-v-fokuse-vi-vserossijskogo-yuridicheskogo-foruma-2209