Порой зачинщиками нечестных схем с недвижимостью становятся вполне мирные и в целом законопослушные граждане. Как правило, желание схитрить продиктовано непростыми отношениями с родственниками, уверенностью в несправедливом распределении того же наследства, банальной завистью или даже ленью. «Бытовые» аферы редко основаны на подделке документов или прямых угрозах в чей-либо адрес. Скорее, человек просто недоговаривает или пытается скрыть значимые с юридической точки зрения факты: вроде семейного положения или места нахождения заинтересованного в сделке лица.
Если сделка проходит в простой письменной форме, шансов, что тайное станет явным, мало. Другое дело, когда обязательно нотариальное удостоверение. Очередная история, где нотариус быстро вывел недобросовестного гражданина на чистую воду, произошла недавно в городе Коврове Владимирской области.
Мужчина хотел продать по доверенности части земельного участка и жилого дома, принадлежавшие его отцу. Поскольку у объектов было несколько владельцев, сделка могла пройти только с участием нотариуса. Сособственники решили не пользоваться правом преимущественной покупки и оформили отказы в удобных для себя нотариальных конторах. По каждому из них проводился комплекс проверок — принадлежность доли, дееспособность, выписки из Росреестра и другое.
Нотариус, который готовил сделку по отчуждению недвижимости, в числе прочего проверил доверенность, которую владелец-отец еще в 2020 году оформил на продавца-сына. На первый взгляд все было в порядке. В Единой информационной системе нотариата значилось, что доверенность с такими реквизитами действительно выдавалась, ее срок не ограничен, отмены не было. «Действующие лица» и содержание документа совпали с тем, что было написано в предъявляемой заявителем бумаге.
Интересные факты начали всплывать на этапе проверки паспорта доверителя. В базе МВД он значился как «изъятый и уничтоженный». Оказалось, что через год после оформления доверенности отец попал в тюрьму. А еще через несколько месяцев, как стало известно из запроса нотариуса в ЗАГС, он скончался. Это значит, что доверенность утратила силу, и сын уже не мог по ней распорядиться имуществом отца.
Смерть доверителя или поверенного, как и потеря ими дееспособности или приобретение статуса банкрота, аннулирует все доверенности, в которых они фигурируют. В результате, «легким движением руки», то есть после всех положенных проверок через электронные сервисы нотариата, сделка купли-продажи недвижимости превратилась в наследственное дело. И это не формальное следование правилам.
Не столь важно, какова мотивация человека, пытающегося схитрить. Кто-то уверен, что является единственным наследником и недоговаривает из-за желания сэкономить или ускорить процессы. Другой точно знает, что есть еще наследники, и не хочет делить с ними дорогостоящее имущество. Задача нотариуса остается неизменной. Он защищает права всех потенциальных наследников, которые по закону или завещанию могут претендовать на имущество умершего. Ровно так же, как он защищает права и интересы всех сторон сделки, сводя к минимуму риск ее оспаривания в будущем.
Отметим, что уже в ближайшее время информация о смерти граждан будет автоматически поступать в Единую информационную систему нотариата. Соответствующий закон был принят в конце прошлого года. Как результат, утратившие силу в связи со смертью гражданина доверенности будут сразу отмечаться в соответствующем реестре ЕИС, и оформить сделку, распорядиться имуществом, снять средства или совершить иные юридически значимые действия по ним будет невозможно. Кроме того, эта информация будет отображаться при проверке документа через онлайн-сервис ФНП.
Напомним, что посредством сервиса ФНП любой желающий может в любое время и совершенно бесплатно проверить, существует ли доверенность с указанным номером и не отменялась ли она ранее. Это помогает выявить большую часть липовых документов.
При этом есть отдельная категория подделок, которые без участия нотариуса вычислить вряд ли удастся. Речь идет об оригиналах с «переписанными» условиями. Например, изначально это была доверенность на управление машиной. Потом текст вытравили и вписали новые полномочия, допустим, распоряжение имуществом доверителя. При этом все реквизиты и печати остались на своих местах. Поскольку содержание доверенности является нотариальной тайной и публично не раскрывается, распознать подвох может только нотариус — сверив предъявленный документ с экземпляром, находящимся в ЕИС.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/pochemu-net-smysla-hitrit-i-utaivat-fakty-v-kabinete-notariusa-2202