Простые договоры и непростые мошенники: в России стало больше афер с недвижимостью

По данным Генеральной прокуратуры РФ, озвученным в СМИ, за январь-ноябрь 2021 года в нашей стране было выявлено порядка 282 тысяч случаев мошенничества. Это на 6,5% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. Фактически их может быть еще больше, поскольку часто преступный умысел при сделках в простой письменной форме не удается доказать. Тогда потерпевшие вынуждены защищать свои права в гражданско-правовых спорах в суде, а такие случаи не входят в статистику по мошенничествам.

Большой проблемой остаются аферы в сфере недвижимости. Правовая невнимательность граждан, утечки персональных данных через фейковые сайты, распространение поддельных паспортов, доверенностей, других документов и QR-кодов — все это упрощает мошенникам путь к чужому имуществу. Злоумышленники изобретают все новые схемы. Так, например, в конце прошлого года они стали предлагать оформить онлайн-кредит под залог недвижимости, в результате чего заемщик остается без денег и без жилья.

Основной причиной, как и прежде, является простая письменная форма сделки. Об этом в СМИ и в эфире телеканалов говорят эксперты. «Заключается множество сделок, когда никто не проверяет, не введены ли их участники в заблуждение, понимают ли они правовые последствия совершаемой сделки, не проводится должная правовая экспертиза. В результате одна и та же квартира перепродается по несколько раз. И когда проблема всплывет, жертвами преступной схемы автоматически становятся сразу несколько человек», — отметил член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, член правления Московской городской нотариальной палаты Александр Сагин.

Антиковидные ограничения и перевод в дистанционный формат большого числа коммуникаций и различного рода сделок в простой письменной форме «подталкивает к развитию» и киберпреступников. По информации правоохранителей, в целом число мошеннических действий, совершенных с помощью информационных технологий, выросло на 13,7%.

Один из вариантов онлайн-мошенничеств — когда у человека под благовидным предлогом выманивают электронную подпись. «Не все понимают, что, передав электронную подпись, человек передает возможность совершать от своего имени любые действия. Таким образом мошенники могут завладеть чужим имуществом», — рассказывает эксперт нотариата. В контексте цифровой неграмотности также стоит отметить, что многие люди не осознают, что, кликнув несколько раз «ок», они фактически подписывают договор или идут на сделку с абсолютно незнакомым человеком.

В одной из прошлогодних историй благодаря упрощенному порядку заключения онлайн-сделок, которые по своей сути являются сделками в простой письменной форме, незаконно получить в собственность недвижимость смог даже несовершеннолетний юноша. Для этого ему понадобилось лишь подделать документы в графических редакторах и сослаться на некорректную работу системы электронных платежей. Что интересно, пострадавшим продавцом в этой истории оказался даже не рядовой гражданин, а компания-застройщик. То есть от продвинутых в цифровом отношении аферистов сегодня вообще мало кто защищен.

Активно используется и так называемая социальная инженерия. Известны случаи, когда человеку, который и не думал ничего продавать, звонят псевдополицейские. Говорят, что некие нехорошие люди нацелились на его жилплощадь. Гражданина просят разыграть сделку, чтобы выйти на мошенников и арестовать их. Он подписывает документы купли-продажи вроде как «не всерьез», а в итоге теряет квартиру.

Вот еще один пример: человек реально хочет продать квартиру, но в договоре указывает меньшую цену, чтобы уйти от налогов. Участники сделки подписывают договор с «заниженной» стоимостью, покупатель переводит указанную сумму, получает права на недвижимость, а разницу бывшему владельцу уже не доплачивает.

Гражданам могут угрожать не только злостные мошенники или желание сэкономить, но и обстоятельства. Так, например, после покупки квартиры на вторичном рынке может выясниться, что были нарушены права несовершеннолетних детей, супруги бывшего владельца, других третьих лиц. Или продавец находился в статусе банкрота, а может быть был признан недееспособным. В таких случаях сделка может быть признана недействительной, и добросовестный покупатель потеряет права на квартиру, а вместе с ней, как это часто бывает, и свои деньги.

Все чаще у граждан создается мнимое ощущение безопасности от привлечения посредников. При этом за последними не закреплено никакой профессиональной ответственности, которая, например, является обязательным условием работы любого нотариуса. Например, те же ипотечные сделки, проводимые в простой письменной форме, не имеют под собой никаких правовых гарантий в части законности и защиты от дальнейшего оспаривания. Банк обеспечивает свои интересы, а все возможные негативные последствия ложатся на плечи собственников. Примеров, когда ипотечные сделки признавались недействительными, жилье возвращалось настоящим владельцам, а добросовестные приобретатели оставались с долгами и без квартиры, множество.

Нотариус обеспечивает равную защиту прав как продавца, так и покупателя недвижимости. Прежде чем поставить печать на договоре отчуждения недвижимого имущества, он лично беседует со всеми участниками сделки, проверяет их реальные намерения, а также осознанность и добровольность принятого ими решения. Кроме того, нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу. Если он не проверил какой-то аспект, который он должен был уточнить в силу закона, или пропустил ошибку в тексте договора, то должен будет возместить ущерб лицам, пострадавшим в результате признания такой сделки недействительной.

Практика показывает, что сам по себе выбор в пользу нотариального удостоверения сделки позволяет оперативно раскрыть преступный замысел и обезвредить мошенников. Нотариус, который проводит правовую экспертизу сделки, обладает знаниями, опытом и инструментами для точной проверки документов, почти всегда быстро выявляет преступный умысел недобросовестной стороны. В то время, как сотрудники МФЦ, кредитных учреждений и других организаций, нередко распознать «липу» или понять, что собственника ввели в заблуждение, увы не могут. В итоге, сделка спокойно проходит, а человек лишается крыши над головой.

Согласно статистике Федеральной нотариальной палаты, за прошедшие два года нотариусами было предотвращено совершение противоправных действий в отношении имущества общей стоимостью более 639 миллионов рублей, в том числе выморочного имущества общей стоимостью более 98 миллионов рублей.