Представьте: вы покупаете квартиру. Подписали договор, перевели деньги, зарегистрировали право собственности в Росреестре. Переехали и даже сделали ремонт. И вот однажды по решению суда вас просят... освободить жилплощадь. Звучит как страшный сон, но, к сожалению, такие случаи реальны. Из-за недопонимания, новых обстоятельств, а иногда и по злому умыслу заключенные сделки могут оспариваться. Веским поводом для этого может стать недееспособность одной из сторон. Как нотариусы минимизируют данные риски, и почему опыт важнее реестров — читайте в нашем материале.
Каждый человек обладает гражданскими правами — свободно передвигаться и выбирать место жительства, работать, заводить семью, владеть имуществом, покупать или продавать что-либо и так далее. Способность самостоятельно реализовывать права, понимать значение и нести ответственность за свои действия входит в понятие «дееспособности». По общему правилу в полном объеме она возникает с 18 лет.
При совершении нотариальных действий нотариус всегда проверяет дееспособность по возрасту. Бывало, что несовершеннолетние пытались совершить сделки без согласия родителей. Например, 16-летняя девушка задумала продать свою долю в квартире, так как «больше не хотела жить с родителями». Нотариус вынужден был ей отказать.
Между тем даже совершеннолетний не всегда отвечает за свои поступки. Человек может быть признан судом недееспособным вследствие серьезного психического заболевания. Суд может ограничить дееспособность из-за пагубных пристрастий: алкоголизма, наркомании или лудомании. Также возможность распоряжаться имуществом ограничивается в ходе процедуры банкротства, хотя это и не имеет отношения к недееспособности.
Недееспособный не перестает обладать гражданскими правами, но не способен осуществлять их самостоятельно в полной мере. Например, не может взять кредит или продать недвижимость: такие решения принимает опекун с согласия органов опеки. Лицо с ограниченной дееспособностью совершает многие сделки только с согласия попечителя. «Некорректно» проведенная сделка может быть признана недействительной. В случае с куплей-продажей жилья — покупатель лишится квадратных метров, и еще не факт, что вернет свои деньги.
Бывает и так: человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий. Реальный случай: люди привели в контору сына, который находился в неадекватном состоянии, предположительно — под влиянием наркотических веществ. Родители пытались оформить завещание от его имени. Естественно, они ушли ни с чем.
Еще один пример: нетрезвый гражданин в сопровождении двух мужчин хотел выдать им доверенность на распоряжение автомобилем. Как оказалось, таким образом «конвоиры» пытались взыскать с владельца машины долг. Нотариус отказал в совершении нотариального действия и объяснил, что у кредиторов существуют другие инструменты в правовом поле.
Помимо «деликатных», причиной угнетенного состояния может быть болезнь, прием лекарств, сильное волнение. Или смерть близкого, которая часто выбивает человека из равновесия, особенно пожилого. В этот момент «заботливые» родственники могут уговорить его отказаться от наследства. Нотариус, конечно, не исключает никого из списка наследников «на автомате». Беседует с человеком, объясняет риски такого решения. И если видит, что он эмоционально подавлен и не может рассуждать здраво, советует не торопиться. По закону для принятия наследства отведено полгода. Далеко не всегда при повторном визите через три-четыре месяца человек продолжает от него отказываться.
Тему недееспособности «эксплуатируют» и в нечестных схемах. Из практики: к нотариусу обратились две женщины для заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Собственница квартиры выглядела и держалась прилично. Однако нотариус, работа которого связана с постоянным общением и анализом ситуаций, умеет «видеть то, что скрыто».
По косвенным признакам стало понятно, что владелица жилья питает слабость к спиртным напиткам. Также в ходе проверки выяснилось, что у нее есть дочь и внук. Они живут в одном районе и поддерживают отношения. В этом контексте желание заключить договор ренты с посторонним человеком выглядит подозрительно. Известны случаи, когда спустя время недобросовестный получатель ренты идет в суд. Жалуется, будто в день подписания договора был не в себе, и требует все расторгнуть. При этом компенсировать понесенные расходы рентоплательщику он не планирует.
Нотариальное удостоверение любой сделки — серьезная защита от ее оспаривания в будущем, поскольку нотариальный акт обладает повышенной доказательной силой в суде. Дополнительным аргументом может стать видеофиксация, к которой прибегают нотариусы. В нашей истории потенциальный рентополучатель наотрез отказалась от съемки, объяснив это тем, что стесняется. Сделка не состоялась.
Если договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то договор дарения чаще всего может быть составлен в простой письменной форме. И это очень рискованно, особенно когда даритель не учитывает всех деталей. Например, многие граждане уверены, что, подарив свою квартиру, могут жить в ней, сколько угодно. На самом деле, одаряемый может выселить бывшего владельца без промедления.
Однажды в нотариальную контору обратилась 63-летняя москвичка. Она пришла с молодым человеком, приехавшим из ближнего зарубежья, и стойким желанием вручить ему свою единственную квартиру. Женщина рассказала, что знакома с избранником месяц, но «он хороший, приносит продукты, готовит, убирает, и это любовь». В целом вела себя разумно, однако периодически заговаривалась и как будто забывала, зачем пришла.
Нотариус отказала в удостоверении сделки. Объяснила заявительнице условия и опасности формата дарения, узнала контакты ее родственников и связалась с ними. Те в свою очередь привлекли полицию. Отметим, что если нотариус усматривает явное мошенничество, то сам может обратиться в правоохранительные органы.
Гражданам, чьи близкие ведут себя неадекватно, совершают странные поступки и рискуют попасть в руки аферистов, специалисты рекомендуют подавать заявление в суд, чтобы ограничить их возможности заключать сделки.
Сейчас судебные решения по дееспособности отображаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — как дополнительная информация о владельце объекта. Нотариус, удостоверяя договор, обязательно проверяет наличие такой записи, однако данный источник не является исчерпывающим. Учитывая профиль реестра, сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным фиксируются только если на его имя зарегистрирована недвижимость.
Что касается справок из психоневрологического диспансера или участкового врача, участники сделки могут запросить их друг у друга. Но ни вторая сторона, ни нотариус не имеют права настаивать или получать подобную информацию за другого человека. Более того, гражданин, который по сути является недееспособным, может не иметь этого статуса официально — если в суд не поступало соответствующее заявление от членов семьи, органов опеки и попечительства, медицинских учреждение и др.
Конечно, нотариус — не психиатр. Он не может и не должен ставить диагнозы посетителям. Однако у нотариуса колоссальный опыт коммуникации с людьми в разных жизненных ситуациях. Он не только проводит правовую экспертизу документов, получает информацию из госорганов и реестров, но также подробно беседует с каждым заявителем, задает уточняющие вопросы, отмечает нестыковки и «заученные» ответы.
Человек может быть признан недееспособным в судебном порядке или иметь фактические признаки недееспособности, может находиться под влиянием запрещенных веществ или третьих лиц, путаться в мыслях из-за недавнего инсульта или правовой безграмотности... Задача нотариуса в любом случае — убедиться, что человек понимает значение своих действий и их последствия, изъявляет свою волю и хочет именно того, о чем говорит.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/na-chto-deesposoben-chelovek-2112