Проект федерального закона № 597863-6 «О государственной регистрации недвижимости», был внесен Правительством Российской Федерации на рассмотрение в Государственную Думу, рассмотрен Советом Государственной Думы 15 сентября 2014 года и принят в первом чтении 22 октября 2014 года. Если этот законопроект будет принят Думой в качестве Закона, то он может вступить в силу с 1 января 2017 года.
Логика разработчиков данного проекта довольно проста и очевидна: содействовать экономическому росту, повысить конкурентоспособность национальной экономики, привлечь инвестиции на длительный срок, снизить административные барьеры при государственной регистрации прав на недвижимость. Также законопроектом предполагается сокращение сроков регистрации прав на недвижимость до 7 дней (сейчас срок постановки на кадастровый учет и регистрации прав составляют 36 дней).
Однако средства, выбираемые для достижения таких понятных целей, могут иметь неблагоприятные побочные последствия в том случае, если они не полностью продуманы. Кажется, что за постоянным стремлением к снятию всевозможных «барьеров», изгнанию государства из частноправовой сферы, авторы таких идей не всегда замечают главного: для чего, в чьих интересах эти дополнительные формальности и процедуры установлены? Кого и от чего они защищают?
Федеральная нотариальная палата обеспокоена тем, что законопроект имеет ряд явных концептуальных изъянов. Под предлогом упрощения процедуры государственной регистрации, речь в нём, по сути, идёт о значительном дерегулировании и сокращении контрольно-проверочных процедур при регистрации собственности, а значит сокращении гарантий защиты слабой стороны в сделках с недвижимостью. В частности, проектом предусматривается возможность оформления большинства документов для регистрации непосредственно в органах Росреестра и МФЦ. Например, предлагается дополнительно наделить сотрудников Росреестра полномочиями по непосредственному оформлению согласия супруга на сделки, при отчуждении находящегося в общей совместной собственности недвижимого имущества одним из супругов. При этом вместо применяемой сегодня процедуры нотариального удостоверения согласия, авторы законопроекта полагают достаточным свидетельствование подлинности подписи соответствующего лица под документом, составленным в простой письменной форме.
Однако если впоследствии выяснится, что одна из сторон провела сделку недобросовестно, пострадавшей стороне будет невозможно получить компенсацию, поскольку из законопроекта остаётся неясным, как будут гарантироваться права и охраняемые законом интересы сторон и третьих лиц, на которые может повлиять соответствующая сделка. По мнению экспертов, в предлагаемой модели отсутствуют процедуры установления их правового положения по отношению к сторонам сделки, проверки дееспособности и действительности волеизъявления при одобрении соответствующей сделки, не говоря уже о разъяснении правовых последствий совершаемых гражданином действий. Ни объём свидетельствования подлинности подписи заинтересованного лица, при котором устанавливается только личность подписанта, ни уровень компетенции рядовых сотрудников Росреестра не гарантируют полноценного исполнения несвойственной им удостоверительной функции. Это будет создавать реальную угрозу систематического нарушения базовых прав и интересов, прежде всего, наименее защищённых лиц — второго супруга и их общих несовершеннолетних детей.
В отличие от механизмов действия Росреестра, обязательными условиями нотариального удостоверения являются точная идентификация сторон обязательства, проверка их дееспособности и полноценное разъяснение правовых последствий совершаемых ими действий. Нотариус несет имущественную ответственность за результаты своей деятельности, то есть в случае причинения вреда по вине нотариуса с него взыскивается стоимость ущерба. Кроме того, профессиональная ответственность всех нотариусов застрахована, и соответствующая компенсация выплачивается страховой компанией.
В ходе рассмотрения законопроекта в первом чтении, которое состоялось 22 октября, со стороны депутатов также прозвучала обеспокоенность тем, что некоторые положения законопроекта могут создать почву для нарушения прав супругов и несовершеннолетних детей. Речь идет о предполагаемом исключении нотариального удостоверения согласия супругов на проведение сделки. Как заявил в своем комментарии газете «Известия» первый заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия» Михаил Емельянов, альтернатива нотариусу в лице регистратора может привести к всплеску мошенничества на рынке вторичной недвижимости:
— " Государственная аттестация — это акт технический, и регистратор не несет никакой ответственности за свои ошибки или недобросовестные сделки. Тогда как нотариус рискует всем своим имуществом, чиновник ничем не отвечает. И эту норму по отмене нотариального удостоверения таких сделок пробивают черные риелторы, которые хотят спекулировать квартирами. Если эту норму отменят, мошенничество в этой отрасли возрастет в разы».
Группа депутатов намерена внести соответствующие поправки к этому законопроекту, которые сохранят нотариальную форму удостоверения согласия супругов при проведении сделки с недвижимостью. По сообщению «Известий», председатель комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Елена Мизулина, которая также участвует в разработке поправок, считает, что альтернатива нотариусу в лице регистратора может привести к серьезному снижению гарантий имущественных прав супругов, а также к нарушению прав детей. Речь, по словам парламентария, по сути идет о серьезном снижении гарантий имущественных прав супругов:
— «Нотариус несет ответственность своим имуществом, существуют страховые фонды нотариальной палаты, лично самого нотариуса. То есть, если нотариус ошибся, у вас есть шанс возместить причиненный вам ущерб. Регистратор не несет никакой ответственности, кроме дисциплинарной, — заметила депутат. — При такой формулировке нормы существенно снижаются гарантии имущественных прав супругов. Не говоря уже про детей, которые по этому закону рассматриваются вообще как третьи лица».
При этом важно отметить, что появляющиеся в прессе заявления некоторых представителей бизнес сообщества, обвиняющих компенсационную схему нотариата в недееспособности, далеки от действительности и вводят общественность в заблуждение. Уже существуют прецеденты, когда вследствие ошибки нотариуса пострадавшая сторона получала полную компенсацию всех своих потерь. Такие случаи единичны, прежде всего, потому, что нотариусы, во-первых, действительно грамотно и внимательно исполняют свои обязанности по превентивной защите прав граждан, а во-вторых, потому что, к сожалению, львиная доля сделок с недвижимостью совершается в простой письменной форме, в том числе с участием «серых» посредников, и в этом случае возможность получения компенсации априори отсутствует. Количество пострадавших граждан, тем более социально незащищенных, слишком велико, чтобы на эту проблему можно было закрывать глаза. Уже сейчас значительное количество сделок купли-продажи недвижимости, совершенных в простой письменной форме, оспаривается в суде. В то же время количество судебных исков по сделкам с недвижимостью, совершенным в нотариальной форме, близко к нулю.
Проблемы, существующие на рынке недвижимости, имеют огромную социальную значимость. С этим согласны в Общественной палате РФ, где 11 ноября состоятся общественные слушания на тему юридической безопасности на рынке недвижимости, и обсуждаемые положения упомянутого законопроекта также станут предметом общественной экспертизы.
Источник: https://22.notariat.ru/ru-ru/news/zakonoproekt-o-gosudarstvennoi-registratsii-nedvizhimosti-kto-zashchitit-prava-storon-i-tretikh-lits