Эксперты обсудили риски перехода на простую письменную форму в недвижимости с долевой собственностью

30 и 31 июля в медийном пространстве активно обсуждалась возможность заключения сделок по отчуждению недвижимости в долевой собственности в простой письменной форме. Журналистов интересовали вопросы, связанные с отменой обязательного нотариального удостоверения сделок с долями, что это дает гражданам, и насколько безопасно проводить такие сделки без участия нотариуса. Многие эксперты в интервью СМИ сходятся во мнении, что риски мошенничества при проведения таких сделок в простой письменной форме возрастают, и для гарантированной защиты своих прав с выгодой и дополнительным комфортом всё же лучше обратиться к нотариусу.

Согласно изменениям в законодательстве, теперь, если все собственники недвижимости, находящейся в долевой собственности, одномоментно участвуют в сделке, то допускается упрощенный порядок оформления сделки. Если же хотя бы один из совладельцев не принимает участие в сделке, тогда поход к нотариусу является обязательным. Нотариальное удостоверение также необходимо в случае, если хотя бы один из собственников является несовершеннолетним или недееспособным. В вечернем эфире «Вестей» на телеканале «Россия 1» член правления Федеральной нотариальной палаты Александра Игнатенко выразила мнение, что такие изменения в законодательстве не способствуют стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости, поскольку увеличивается поле для мошеннических сделок.

Действительно, одновременное подписание сделки всеми владельцами долей в недвижимости не позволяет мошенникам работать по одной из распространенных схем с выкупом микродоли и последующим «терроризированием» жильцов чтобы принудить их к продаже своих долей за бесценок. Тем не менее, сама простая письменная форма договора оставляет множество прочих лазеек для совершения преступных действий в отношении граждан и их собственности. Не стоит забывать и том, что договор, подписанный в простой письменной форме, вовсе не гарантирует того, что участники сделки действовали в соответствии со своим волеизъявлением и осознавали правовые последствия. Наиболее велики эти риски для социально незащищенных категорий граждан, не обладающих правовыми знаниями, пенсионеров, малообеспеченных и т. д. Нередки случаи, когда впоследствии граждане обращаются в суд для оспаривания сделки с формулировкой, что они не понимали, что делают, или что они подписали договор по принуждению. В результате страдают не только собственники долей, но также добросовестные граждане, которые прибрели недвижимость по оспоренной сделке.

Такие же опасения выражают многие другие специалисты сферы оборота недвижимости. Как считает директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский, «...недобросовестные собственники жилья, которые в случае, если объект недвижимости находится в долевой собственности, но собственники не проживают в ней и вообще находятся в другом городе или стране, могут попытаться подделать подписи и привлекать подставных лиц по поддельным документам».

В сложившейся ситуации стоит отметить, что только нотариус может выполнить весь комплекс необходимых действий, чтобы обеспечить законность сделки, а также гарантировать защиту прав и интересов граждан. Нотариус не только осуществляет юридическую экспертизу всех документов и устанавливает личности участников сделки. В непосредственном контакте с гражданами он обязательно выявляет соответствие воли волеизъявлению, а также разъясняет им правовые последствия сделки. В результате удостоверенные нотариусом документы имеют повышенную доказательную силу в суде, оспорить которые аргументами из серии «я не понимал» или «меня заставили» будет весьма затруднительно. Помимо обеспечения законности сделки нотариат является единственным правовым институтом, который предоставляет гарантии материальной компенсации, если профессиональные действия нотариуса повлекли за собой имущественный ущерб для граждан.

В свете изменений закона многие СМИ интересовались финансовой стороной вопроса в связи с отменой обязательного нотариального удостоверения, насколько граждане выиграют по затратам. Член правления ФНП Александра Игнатенко в комментарии телеканалу «Россия 24» сообщила, что «для граждан, к сожалению, повышаются риски наибольших затрат при защите своих прав в будущем. Или при обращении к каким-либо коммерческим структурам, в том числе, к финансовым организациям, которые тоже работают далеко не безвозмездно, на круг для граждан выходят гораздо большие финансовые затраты, чем при обращении к нотариусу».

При учете не только правовой защиты и имущественных гарантий, но также временных и финансовых затрат, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью становится более привлекательным. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова в комментарии информационному агентству «РИА новости» напоминает, что «... не всегда стоит экономить на нотариусе», поскольку государственная регистрация перехода права собственности в простой письменной форме совершается в течение семи рабочих дней. В то же самое время нотариус, работая в режиме «одного окна», сам запрашивает необходимые для удостоверения сделки документы, а потом совершенно бесплатно направляет их в регистрирующий орган в электронном виде. В этом случае Росреестр регистрирует переход права собственности всего за один день.

Говоря о стоимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, в первую очередь следует отметить, что система тарифов строго регулируется законодательством РФ. Так, если квартира стоит менее чем 10 миллионов рублей, то необязательное удостоверение сделки купли-продажи у нотариуса будет стоить 7000 рублей плюс 0,2% от стоимости квартиры. А для близких родственников (супругов, родителей, детей, внуков) фиксированная ставка по тарифу снижена и составляет 3000 рублей. Стоимость услуг правового технического характера (УПТХ) определяется региональными нотариальными палатами на основе предельно допустимых значений, установленных ФНП, и зависит от региона. Так, например, удостоверение квартиры стоимостью 5 миллионов рублей в Москве будет стоить 25000 рублей (17000 рублей, плюс 8000 рублей за УПТХ), а, к примеру, в Воронеже — 22125 рублей (17000 рублей плюс 5125 рублей за УПТХ). Для близких родственников это будет стоить 21000 рублей и 18125 рублей соответственно. И в эти суммы входят все работы нотариуса, включая подачу в электронном виде сведений в Росреестр на ускоренную регистрацию права в течение одного дня.

Если обратиться к юридическим организациям с аналогичным запросом, то составление договора, сопровождение сделки и подача документов в Росреестр может обойтись гражданам даже дороже, чем нотариальное удостоверение. При этом, как уже говорилось, никто, кроме нотариуса не несет полную имущественную ответственность за результаты своей работы. Как отметил в своем комментарии пресс-центру Regnum председатель московской коллегии адвокатов Скрипка, Леонов и партнёры Игорь Скрипка, «Просто теперь у граждан России есть выбор: совершать сделку самостоятельно на свой страх и риск или всё же обращаться к нотариусу».